El otoño pasado, Resource Media, compiló un documento informativo para periodistas con información y fuentes sobre el creciente cuerpo de evidencia que relaciona las perforaciones para explotar combustibles no convencionales con amplias repercusiones en los valores de los inmuebles, los derechos de propiedad y la calidad de vida en las comunidades en todo el país.
Perforación cerca de Mansfield,
Texas.Desde que publicamos “Perforaciones vs. El sueño americano” , la fractura hidráulica ha continuado, sumando cada vez más ciudades, pueblos y barrios.
Para adaptarnos a los cambios, actualizamos la guía para incluir nueva información e investigación y nuevas historias del creciente coro de millones de ciudadanos que fueron afectados directamente por el desarrollo del petróleo y del gas:
Perforaciones vs. El sueño americano: impactos de la fractura hidráulica en el derecho de propiedad y en los valores de los inmuebles
Existen en la actualidad más de 1.1 millones de pozos activos de gas y petróleo en EE.UU, y más de 15 millones de ciudadanos norteamericanos están viviendo a menos de una milla de distancia de los cientos de miles de perforaciones que se hicieron desde el año 2000, según un análisis del Wall Street Journal. Con el advenimiento de la fractura hidráulica que posibilitó este desarrollo se está perforando en las formaciones de esquisto desde California a Nueva York y desde Wyoming a Texas. No hay señales de que esta “industrialización sin precedentes” se esté haciendo más lenta. Casi 47,000 nuevos pozos de petróleo y de gas natural se perforaron en 2012 y los analistas de la industria pronostican que este ritmo se va a mantener.
El número de torres de perforación está aumentando regularmente e incluso en comunidades que nunca se imaginaron tener que enfrentar problemas tales como ruido continuo, tanques de almacenamiento, bidones de químicos tóxicos, gases nocivos, tránsito de camiones casi permanente y tuberías cercanas a hogares, escuelas, lugares de juego y parques. Para muchos las consecuencias de esta clase de actividades a gran escala son incompatibles con la calidad de vida.
El parlamentario Jared Polis lo vivió personalmente el pasado invierno cuando una torre de perforación se levantó en la propiedad vecina a su pequeña granja en el condado Weld, Colorado. Polis, quien afirmó que no había sido notificado de las operaciones de fractura hidráulica, inició una reclamación ante las autoridades encargadas de regular en la materia y luego una demanda concerniente a “los impactos que la fractura hidráulica tiene en la salud de las comunidades y su impacto económico en lo referido a los valores de las propiedades.”
Basta contemplar el comportamiento del director de Exxon, Rex Tillerson, que está en litigio para detener la construcción de una torre que va a suministrar agua a las operaciones de perforación cercanas, basándose en las molestias ocasionadas, entre otras cosas, por tránsito pesado, ruidos y peligros derivados del tránsito a los sitios de operaciones de fractura hidráulica que las torres respaldan. Correcto, la autoridad máxima de la empresa más importante en perforaciones del mundo reconoce que “las molestias constantes e insoportables” derivadas de tener “luces encendidas toda la noche … tránsito a horas ilógicas... ruido de equipo mecánico y eléctrico.” Es revelador que la demanda de Tillerson iniciada en 2012 con otros querellantes, incluyendo al ex presidente del bloque mayoritario en la cámara de representantes, Dick Armey, sostenga que el proyecto provocaría “daños irreparables” a los valores de las propiedades.
En un nivel macro, la investigación está enfocada a probar que el boom del sector energético, como el actual frenesí de perforaciones, puede no traer los beneficios económicos extraordinarios que sus partidarios pretenden. Al aumento inicial en los ingresos y en el número de puestos de trabajo derivado de las perforaciones le siguen problemas inevitables como: aumento en la tasa de criminalidad, baja en logros educativos y a largo plazo baja considerable en los ingresos. Cuanto más dependiente sea una comunidad de la suerte económica de las perforaciones mayor va a ser la caída.
“La magnitud de esta relación es sustancial, la bajada del ingreso per capita es de cerca de $ 7,000 en lugares con gran participación en el boom”, según dichos de los autores del estudio en el Washington Post.
Perforación cerca de la subdivisión Eagle Valley en Frederick.
Para los titulares de los derechos a explotar petróleo y gas en sus propiedades, los impactos de las perforaciones pueden ser compensados por las regalías obtenidas de la venta de tales derechos a las empresas que se dedican a la explotación. Pero en la mayor parte del país la doctrina legal de la propiedad dividida (split state) permite que la titularidad de los derechos de explotación del subsuelo le corresponda a una persona y a otra el derecho de propiedad sobre la superficie. Con la industria del petróleo y el gas mostrando poco autocontrol y perforando cada vez más cerca de ciudades, pueblos y en los suburbios, la propiedad dividida ha dejado a millones expuestos a tener que lidiar con problemas como aumento en el tránsito pesado, sustancias químicas, luces y ruidos molestos, equipo pesado, emisiones nocivas y agua contaminada, todo esto sin compensación alguna.
Existe una normativa regulatoria débil y escasos precedentes legales para proteger a los residentes de que esta clase de actividad industrial suceda en sus patios traseros. Las regulaciones se refieren, por ejemplo, a la distancia que debe existir entre las perforaciones y los inmuebles y escuelas y proveen casi ninguna protección, sólo exige cien pies (30,4 metros), para mitigar los impactos de las perforaciones en los hogares y negocios.
Un número cada vez mayor de comunidades que se sienten desprotegidas por normas regulatorias estatales y federales débiles están comenzando a defenderse aprobando normas locales que imponen restricciones o prohiben la fractura hidráulica dentro de sus fronteras. Pittsbugh se convirtió en la primera ciudad en tomar las riendas de la situación con una ordenanza de 2010. Desde ese momento muchas otras han seguido el ejemplo: Dallas, Los Angeles, numerosas ciudades y pueblos del estado de Nueva York, New Jersey, Pennsylvania y condados de Nuevo Mexico. El invierno pasado en Colorado, los votantes de cuatro ciudades aprobaron medidas severas de prohibición y restricción a la fractura hidráulica y en tres de ellas los resultados fueron aplastantes. Este año se están recogiendo firmas para una elección a nivel estatal que le daría a las ciudades y pueblos de Colorado el control en materia de políticas relativas a las perforaciones dentro de sus fronteras.
Esta reacción contra las perforaciones y sus impactos negativos van más allá de la simple actitud de “no en mi patio trasero”. Los riesgos financieros que surgen de las perforaciones son suficientemente reales y sustanciales, como se detalla a continuación, como para que los bancos y aseguradoras también estén adoptando pautas para prohibir préstamos hipotecarios y cobertura de seguros a propiedades afectadas por las perforaciones. Se trata de una batalla entre el gas y el petróleo y los ahorros de inmumerables ciudadanos.
Los siguientes ejemplos reúnen las formas en que las perforaciones generan una amenaza, su relación con las ganancias de la industria del gas y del petróleo y cómo golpean, literalmente, a los hogares. En su conjunto los impactos de la actividad requieren que las autoridades que toman las decisiones comiencen a evaluar la información y plantearse preguntas difíciles acerca de las perforaciones vs. el sueño americano.
- En 2013 investigadores de la
Universidad de Denver realizaron un estudio en el que participaron
550 personas, la mayoría contestó que no comprarían una casa
cerca de un sitio de perforación. El estudio, publicado en el
Journal of Real Estate Literature, mostró también que en las
subastas la gente reduce sus ofertas en un 25 % cuando se trata de
inmuebles situados cerca de sitios de fractura hidráulica.
- Inmobiliarias en Colorado
están notando que la disminución en las ofertas de sus clientes
demuestra que están indecisos acerca de adquirir inmuebles aledaños
a sitios de perforación. “Algunos no quieren ni mirar algo
siquiera remotamente cercano a pozos en funcionamiento o donde se
planea perforar”, Nanner Boulder, una corredora inmobiliaria del
condado Boulder, le dijo a Colorado Independent. También afirmó
que “si existe un pozo visible cuando muestras la propiedad el
potencial comprador va a pedir que le muestres otra. “Mucho de
esto es el efecto visual del pozo, dijo “y piensan que si lo
puedes ver está lo suficientemente cerca como para que no sea
saludable.”
-
Un análisis económico del
Instituto Headwaters menoscaba la idea de que los desarrollos de gas y petróleo
engrosan las cuentas bancarias de las comunidades y las dejan en
mejor situación que antes de las perforaciones.
Aunque puede haber beneficios inesperados a corto plazo, el estudio realizado en seis estados del oeste demuestra que a largo plazo la especialización del gas y petróleo tiene efectos negativos en el ingreso per capita, la tasa de criminalidad y el nivel educativo.”
- El corredor inmobiliario de
Denver Adam Cox, en su columna en el Colorado Statesman, afirmó que
“los potenciales compradores se resisten a comprar casas cerca de
sitios de perforación, aunque a menudo esos inmuebles están en
oferta “porque están tan cerca de la actividad petrolera y del
gas. De manera similar, dijo, los propietarios cerca de los sitios
de perforación “a menudo tienen que vender a precios
significativamente menores que los que pagaron cuando compraron sus
propiedades debido a sus vecinos de la industria del gas y
petróleo.”
- Las emisiones, luces y el
ruido ensordecedor proveniente del terreno colindante alquilado por un vecino para
operaciones de fractura hidráulica se volvió insoportable y le
obligó a abandonar su casa suburbana de Cleveland. En una
entrevista con Reuters, dijo que logró vender su casa a $225,ooo,
la mitad de su valor de tasación.
- En Catskills, los temores
hacia la fractura hidráulica ya han impactado el mercado
inmobiliario aunque el estado todavía no ha decidido si va a
autorizar o no las perforaciones. La perspectiva de que el gobierno
abra la región a la fractura hidráulica, como informó el New York
Times, “ha espantado a los compradores potenciales” en el norte
del estado. Una corredora inmobiliaria que cerró su negocio en el
condado Wayne County, PA confirma la historia del Times. Las
inmobiliarias allá están teniendo problemas para vender inmuebles
rurales “debido a que la gente no quiere estar cerca de una
perforación.”
- Un estudio dirigido por
investigadores de la Universidad de Duke demostró que los riesgos y
las potenciales responsabilidades de perforar superan a sus
beneficios económicos tales como el pago de arrendamientos y el
desarrollo económico en el condado de Washington County, PA. Aunque
los arrendamientos pueden sumar valor global a los inmuebles con
pozos en ellos, la posibilidad de contaminación del agua disminuye
el valor de las propiedades en un promedio de un 24 %. El incentivo
de los arrendamientos compensa los aumentos dejando un decrecimiento
neto en el valor del 13%.
- Un estudio de 2010 del mercado
inmobiliario de Texas, en la zona suburbana de Dallas severamente
perforada cerca de Flower Mound, concluyó que los inmuebles
valorados en más de $250,000 y situados dentro de un radio de 1,000 pies (304 metros) de los
pozos o perforaciones sufrieron bajadas en sus valores de 3 a 14 %.
- Frente al boom de principios
de 2000 de desarrollos de metano en veta de carbón, los
funcionarios del condado de La Plata,Colorado investigaron los
impactos del petróleo y gas y descubrieron que los valores de las
propiedades disminuyeron en un 22%.
- En un estudio de 2005, los
investigadores descubrieron que la producción de gas y petróleo
“afecta significativamente el precio de venta de las propiedades
rurales.” Se determinó que la presencia de establecimientos de
gas y petróleo dentro de las 2.5 millas de distancia de propiedades
rurales de Alberta, Canadá provocó la baja de los valores de las
propiedades entre un 4 y 8 %, con un potencial para duplicar las
pérdidas dependiendo del nivel de actividad industrial.
- En Pavilion, WY, donde EPA
relacionó la contaminación del agua subterránea con la fractura
hidráulica, Louis Meeks vió desvalorizarse por completo su campo
de alfalfa de 40 acres (16 hectáreas). En 2006, su tierra y hogar fueron valorados
en $239,000. Dos años después, como informó ProPublica “una
corredora inmobiliaria local le envió una carta redactada fríamente
en la que le decía que su propiedad carecía de valor y no podía
incorporarla en su cartera. “Debido a que el problema está bien
documentado...y no existe una razón … los compradores pueden
sentirse reacios a comprar una propiedad con este estigma.”
- Pesadillas similares persiguen
a los residentes de Dimock, Pensylvania, donde los problemas de
fractura hidráulica han disminuido los valores de las propiedades y
la empresa de perforación responsable, Cabot Resources, fue
condenada a pagar a las familias perjudicadas compensaciones del
doble del valor de sus propiedades, un total de más de $4 millones.
- En el norte de Texas, la Junta
de revisión de tasaciones del distrito rebajó el valor de tasación
de la casa de una familia y el rancho de 10 acres de $257,000 a
$75,000—una rebaja de más del 70 %. La junta reconoció que esta
reducción extraordinaria era el resultado de numerosos problemas de
medio ambiente relacionados con la fractura hidráulica- sólo un
año después de que la primera torre de perforación se levantara
en el terreno.
Derechos de propiedad
- En secreto para muchos de los
propietarios de casas en los suburbios, los constructores están
comenzando a retener los derechos mineros correspondientes a las
propiedades que construyen en las zonas suburbanas. DR Horton ha
sido quizás la empresa constructora más importante en usar esta
nueva táctica. En 2012, después de una investigación de la
Oficina del Fiscal General de Carolina del Norte y de la Comisión
de bienes raíces del estado los funcionarios obligaron a un
constructor con sede en Texas a devolver los derechos mineros del
subsuelo que había retenido de cerca de 850 casas. También los
residentes de un loteo construido por Horton en Florida se
sorprendieron cuando descubrieron que la empresa había retenido los
derechos para hacer prospecciones de minerales debajo de sus 2,500
propiedades en las cercanías de Tampa.
- Como lo documentó Reuters,
propietarios de Colorado, Florida, Carolina del Norte, Louisiana y
otros estados han comprado sus casas sin saber que alguien más retuvo los derechos
mineros, lo descubrieron cuando las torres de perforación
aparecieron en la casa vecina y cuando ya era demasiado tarde para
hacer algo al respecto. “Este es un caso donde el comprador debe
ser cuidadoso”, le dijo a los periodistas Lloyd Burton, Profesor
de derecho de la Universidad de Denver, Colorado.“La gente que se
muda a zonas suburbanas no tiene ni idea de que esto está
sucediendo y los estados no están exactamente interesados en
informar al respecto.”
- Los comités del senado y de
la cámara de representantes de la legislatura de Colorado aprobaron
una medida para que se obligue a los vendedores a notificar a
potenciales compradores acerca de la existencia de derechos mineros
separados y si la propiedad puede estar sujeta a desarrollos
mineros, petroleros o de gas. La ley 14-009 está en espera de
aprobación de ambas cámaras para ser enviada al gobernador para su
promulgación.
- En al menos 39 estados,
existen normas que obligan a los “propietarios que se resisten a
aceptar” a unirse a acuerdos de arrendamiento para explotación de
gas con sus vecinos permitiendo a las empresas petroleras y de gas
perforar de manera horizontal para acceder a reservas que cruzan las
líneas de propiedad, ya sea que el propietario quiera o no permitir
la perforación. Conocidas como “asociación obligatoria”o “
integración compulsiva”, estas leyes crean básicamente un
derecho de expropiación en manos de empresas privadas.
- La asociación obligatoria le
otorga al propietario un interés en el pozo, incluyendo el pago de
regalías, pero en Colorado, donde las órdenes de asociación
obligatoria se emitieron en 48 oportunidades por la comisión de
conservación de gas y petróleo del estado en 2010, la legislación
también obliga a aquel propietario que se resista al desarrollo a
soportar los costos de la operación como si hubiera participado en
el proceso inicial de perforación.”
- El objetivo de la asociación
forzosa es poner orden en las perforaciones en busca de reservas de
gas y petróleo en el subsuelo que raramente coinciden con los
límites de las propiedades en la superficie. Al obligar a los
propietarios a sumarse a los acuerdos de arrendamiento se supone que
se va a lograr reducir la cantidad de pozos y mejorar la eficiencia
de los que se perforen. Pero esto es usado con frecuencia como una
amenaza por los investigadores petroleros que quieren beneficiarse
con los arrendamientos.
Hipotecas y fractura hidráulica
Perforación cerca de la subdivisión en Frederick
Reconociendo las numerosas maneras en que las perforaciones y la fractura hidráulica puede dañar el valor de las propiedades, la industria de las hipotecas está comenzando a negarse a asumir las consecuencias financieras de la actividad y está endureciendo sus políticas prohibiendo préstamos sobre propiedades con pozos en ellas o que sean objeto de arrendamientos con destino a la explotación de combustibles no convencionales.
-
Luego de la debacle de
Carolina del Norte acerca de los derechos mineros (ver arriba) la Unión de Crédito de funcionarios del estado ha
decidido oficialmente no aprobar más hipotecas sobre propiedades cuyos derechos
de perforación se hayan vendido a terceros. La cooperativa de
crédito que maneja cerca de $12 mil millones en hipotecas
residenciales, dijo que considera que los préstamos sobre esas
propiedades son más riesgosas que aquellos en que los derechos
mineros no están separados de la propiedad.
- Según American Banker, al
menos tres instituciones de préstamos hipotecarios—Tompkins
Financial in Ithaca, NY, Banco Santander y la Cooperativa
de Crédito de empleados estatales en Raleigh, Carolina del
Norte—están negándose a conceder hipotecas sobre terrenos donde los derechos mineros sobre el gas y el petróleo hayan sido vendidos a empresas de energía. La publicación citó al presidente y CEO de
la cooperativa de crédito diciendo que si un propietario permite
una torre de perforación en su terreno “Le tenemos que decir a
sus vecinos, “disculpe, pero su propiedad se ha devaluado.”
(también citado por Motley Fool)
- El lenguaje en los contratos
de hipoteca standard de Freddie Mac prohiben que un “hipotecante
realice cualquier acción que pueda provocar deterioro, daño o
disminución en el valor de la propiedad gravada,” y si esta
prohibición se contraviniera, por ejemplo si el propietario firmara
un contrato de arrendamiento que permitiera la perforación o un
acuerdo por los derechos mineros, la entidad financiera que otorgó
el préstamo tiene la potestad legal de reclamar el monto total
garantizado con la hipoteca, según un vocero de la agencia.
- Según un informe preparado
por la Asociación de abogados del estado de Nueva York (NYSBA),
Wells Fargo, una de las entidades de préstamos hipotecarios en
EE.UU está encarando los préstamos garantizados con propiedades
que tienen arrendamientos para perforación con un alto grado de
precaución.
- Además de Wells Fargo también
Provident Funding, GMAC, FNCB, Fidelity and First Liberty, First
Place Bank, Solvay Bank, Tompkins Trust Co., CFCU Community Credit
Union están exigiendo cada vez más requisitos o directamente
negando préstamos sobre propiedades arrendadas para explotación de
gas y petróleo. (Excelente resumen de asuntos relacionados con gas
y petróleo y préstamos hipotecarios hecho por el vice presidente
de una financiera disponible online)
- Los antecedentes preparados
por la NYSBA acerca de las consecuencias negativas de los contratos
de arrendamiento para la exploración de gas en los titulares de las
propiedades también incluye una sección sobre hipotecas
residenciales y sostiene que la combinación de derechos de
propiedad sobre la superficie y derechos de perforación en el
subsuelo “crea una tormenta perfecta que requiere atención
inmediata.” Los riesgos incluyen:
– Los propietarios se enfrentan a daños imposibles de asegurar por actividades que no pueden controlar.
– Los bancos se niegan a otorgar préstamos garantizados con hipotecas sobre propiedades arrendadas para explotar gas debido a que no cumplen con las pautas del mercado para hipotecas secundarias.
– Surgen impedimentos a las nuevas construcciones, que siempre han sido un indicador de la recuperación de la economía, debido a que los préstamos para la construcción dependen de propiedades libres de riesgos y de la existencia de compradores.
– La posibilidad de que un propietario incumpla las cláusulas de la hipoteca al firmar un contrato de arrendamiento para la explotación de gas.
– Tasaciones prohibitivas por lo onerosas, complicados estudios de títulos para estimar el valor de los riesgos y búsqueda de los rastros de derechos mineros en documentos arcaicos con sus correspondientes responsabilidades.
- A una pareja de Pennsylvania
Quicken Loans le negó un préstamo garantizado con hipoteca sobre
su granja debido a que existía un sitio de perforación cruzando la
calle. Según la financiera “los pozos de gas y otras estructuras
en los lotes aledaños... pueden degradar de manera significativa el
valor de una propiedad” y no cumplir con las pautas del contrato.
Otras dos entidades financieras también les negaron la hipoteca.
- Las instituciones financieras
de préstamos e hipotecas (FHA, Fannie Mae, Freddie Mac) tienen
prohibiciones referidas a otorgar préstamos que tienen como
garantía propiedades donde se estén realizando perforaciones o
donde se almacenen materiales peligrosos.
- Un arrendamiento para
perforación en una propiedad financiada a través de una de estas
agencias resultaría en “default técnico”. Las pautas de FHA
tampoco permiten financiar hipotecas donde las casas están dentro
de los 300 pies de distancia de sitios de perforación activos o
donde se planea perforar. Vea también http://bit.ly/1dIen28.
Perforación cerca de la subdivisión de Eagle Valley en Frederick
Aquellos propietarios que piensan que los daños provocados a sus propiedades por accidentes en las perforaciones están incluidos en su cobertura de seguro necesitan pensarlo de nuevo. Dichos daños normalmente no están cubiertos.
- En julio pasado, Nationwide
Insurance difundió específicamente que no proporcionaría
cobertura de daños relacionados con fractura hidráulica.
Según un memorandum interno que resume la política de la compañía, “Después de meses de investigación y debate, hemos decidido que los riesgos que plantea la fractura hidráulica son demasiado importantes para ser ignorados. Dichos riesgos están ahora prohibidos en las coberturas de seguro de responsabilidad civil, vehículos comerciales, transporte de carga, daños físicos y de automóviles.”
- A menudo, el seguro de un
operador de pozos o perforaciones no cubrirá los daños, según el
resumen de la NYSBA. Los propietarios podrían iniciar demandas por
daños y aunque ganaran no se les pagaría por todos los daños ya
que quienes hacen las perforaciones admiten en sus declaraciones al
solicitar los permisos para funcionar que no tienen suficiente
cobertura.
- Save Colorado from Fracking,
acerca de cómo la fractura hidráulica devalúa el valor de los inmuebles.
- El New York Times ha
recopilado cientos de páginas de documentos relacionados con
perforaciones y derechos de propiedad y valores de los inmuebles
que incluyen pautas federales, emails de corredores inmobiliarios,
memos de banqueros, etc.
- Reuters investigó el asunto de la propiedad dividida (split states) que está proliferando, los
conflictos entre los derechos mineros y los de propiedad, y
descubrió que en muchos casos en todo el país las empresas
constructoras y los promotores inmobiliarios retenían la propiedad
del subsuelo y vendían los lotes de la superficie sin informar al
respecto a los compradores.
- En una mirada profunda por el Colorado Independent, las maneras en que la fractura hidráulica
está generando conflicto con los propietarios.
Traducción del artículo "How Fracking Destroys the American Dream" publicado el 20 de marzo de 2014 en EcoWatch
